科技園區要發展,服務經濟是生命線,服務民生是主動脈。如何平衡經濟發展與民生保障的杠桿?如何處理企業、居民與政府的關係?這是科技園區在轉型發展中遇到的普遍難題。根據國家出台的“大力發展公共租賃住房”政策,長沙高新區因勢利導、創新發展,探索出了一條公租房建設發展的新路子。
  三大矛盾亟待解決
  
  “十二五”期間,長沙高新區提出建設“麓谷生態科技產業新城”,致力將單純的科技園區轉型成為集生態、科技、產業於一體的新型城市。理想遠大,面臨的困難不少,比較突出的現實問題是企業多、員工住房需求多、被徵地農民多、閑置安置房多等“四多”現象,表現為三大矛盾。
  企業員工宿舍建設滯後與企業員工住房需求量增大的矛盾。經過20多年發展,長沙高新區建成區面積已達30多平方公里,現有企業6000多家,常住人口20萬,其中就業數超過10萬人。按照高新區推進國家創新型科技園區和岳麓山人才創業示範區建設的規劃,到2015年,將新增1萬名科技創業人才、10萬名企業員工的住房剛需。另一方面,2008年國土資源部出台的《工業項目建設用地控制指標》,嚴禁在工業項目用地範圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。這意味著企業在項目報建過程中,員工宿舍建設將嚴重滯後。2012年,長沙高新區對園區106家企業開展了住房需求調查,總需求量達1.7萬人,預計2015年需求量將達到4.2萬人。
  企業“有錢無房”與被徵地農民“有房無錢”的矛盾。新型工業化與城鎮化的迅速推進,使得徵拆安置成為高新區的一項中心工作。截至2013年底,長沙高新區拆遷安置人數已超過1.4萬人。按照長沙高新區2015年麓谷新建50平方公里路網框架、園區總收入達到3000億元的目標,未來3年,被徵地農民將達2萬多人,全區已建、在建和新建的安置保障住房將達220多萬平方米,目前已經產生、並將繼續產生一大批社會剩餘存量安置房。一方面,是園區企業“有錢無房”,急需員工宿舍;另一方面,是被徵地拆遷安置農民“有房無錢”,急需提高收入。隨著拆遷力度的加大以及拆遷政策的變化,兩者之間的矛盾還將進一步加劇。
  房屋產權與“公租房姓公”的矛盾。2012年7月15日,住建部《公共租賃住房管理辦法[2012]11號》文件正式施行。辦法規定,公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集,可以由政府投資,也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。簡言之,公租房建設主體為各級政府,也就是我們常說的“公租房姓公”。這對園區發展公租房增加了難度。如何解決這個難題,將“公”字概念擴展至“私有公用”,即產權姓私、用途為公,歸集安置房和保障房房源,使閑置安置房“活起來”、公租房市場“動起來”,給園區管理者提出了考驗。
  雙輪驅動實現三方共贏
  
  隨著園區的大拆遷大發展,企業、員工、被徵地農民三方的矛盾日益凸顯。利用公租房這一突破口協調三者關係成為當務之急。2010年9月,在長沙市委、市政府主要領導支持下,長沙高新區在全市範圍內率先啟動公租房建設工作。截至目前,共新建、歸集(含代建)盤活、公租房項目9個,共有公租房4615套,面積約35.3萬平方米(含2萬平方米配套),建成後可入住2萬餘人,開啟了“公租房”發展建設的創新之路。
  歸集與新建“雙輪驅動”。結合園區拆遷安置房空置率高、企業員工多、徵拆農民渴望增收、企業迫切希望解決員工住宿的發展實際,在公租房建設上,長沙高新區在湖南率先成立了公租房管理辦公室及長沙高新區公共租賃住房開發有限公司,形成了以管委會投資新建、社會資本投資新建、社區投資歸集和管委會投資歸集拆遷農民保障房等為公租房建設運營模式。概括來說,長沙高新區公租房建設推行的是先盤再建、以盤為主、盤建結合,盤活農民安置房的存量歸集主導模式。目前,全區新建和歸集(代建)公租房項目共9個,並計劃在3到4年內提供公租房50萬平方米。
  實現公租房“私有公用”。由於存量房源分佈較散,產權歸屬較零亂,公共配套相對缺乏,與園區企業的規模化需求有一定差距,對於如何盤活農民安置房,長沙高新區提出了“政府統一歸集、集體自願參與、企業自由租賃”的模式,發揮政府主導性。成立專門的管理機構,對歸集的房源統一裝修標準、統一公共配套、實施封閉管理,並向企業“打包”出租,以企業為單位確定承租人,並對租賃房屋、小區作出相關管理規定。目前,已有500多套公租房開始入住,盤活的存量住房為70萬平方米。
  實現政府企業百姓“三方共贏”。到2015年,長沙高新區已建成、在建和新建的安置保障住房將達220多萬平方米。對富餘安置房源進行轉化利用,能為集體經濟組織有效盤活存量,促進農民增收就業,為社會和諧穩定提供切實可靠保障。長沙高新區立足區情實際,在確保被徵地農民利益的前提下,用最少的資金撬動公租房市場,使農民從中盈利。長沙高新區的實踐充分說明,發展公租房既是黨和政府重要的民生工程,也是高新區增強產業承載能力、實現土地集約利用的環境優化工程,更是有效盤活存量安置房、實現農民增收的富民工程。通過企業對公租房的需求來提高被徵地農民收入,這一舉措是產業新城“發展惠及民生”的最佳體現,有效實現“農民盈則政府贏”。
  創新手段力求保障到位
  
  在新建公租房方面,長沙高新區通過加大對各類資源整合投入,形成了一套具有高新區特色的公租房建設健康發展保障體系。
  組織保障上,結合全市“六個走在前列”活動,成立了由主要領導牽頭的公租房工作領導小組,謀劃全區公租房的建設和管理工作,組建了由規劃建設房產部門牽頭的公租房管理辦公室,專門負責公租房的房源歸集、規劃新建和準入補貼等工作,還在項目所在的街道(鎮)、村(居)負責人共同參與下成立了項目協調指揮部,具體落實公租房房源歸集和租賃等工作,形成高新區、街道(鎮)、村三級聯動,專業公司具體實施的工作格局。
  資金保障上,管委會努力爭取5類資金(銀行貸款、BT融資、公積金貸款、總公司融資平臺債券、上級補助資金)用於保障性住房建設。近3年,保障性住房建設每年投入近10億元,今年預計達到15億元。目前已經形成了“四輪驅動”的多渠道籌措公租房建設資金模式。同時,審計部門即時跟進,紀檢同步監督,確保資金有效、安全使用。
  政策保障上,管委會按照先行先試、不斷完善的要求,制定《公共租賃住房工作實施意見》《公共租賃住房管理細則》《長沙高新區公共租賃住房上級專項補助資金使用管理辦法(暫行)》等政策性文件,各集體經濟組織按照統一標準自行負責裝修,管委會協調解決裝修貸款資金,並給予集體經濟組織三年貸款基準利率的全額貼息。公租房小區的食堂、浴室、娛樂、安保等公共配套設施由公租房公司負責。管委會對公租房歸集快、裝修質量達標的基層組織給予適當獎勵。建立求租企業與各集體經濟組織的對接平臺,由各承租企業與集體經濟組織按70%左右的市場租房價統一承租,並以企業為單位落實租金補貼。對符合條件的住房人給予每人不超過10平方米、每月每平方米4-6元的租金補貼。
  品質保障上,新建公租房項目,間距、綠化、戶型、使用技術設備等,均高於一般商品房,相繼制定了《工程項目建設管理實施辦法》《工程審計工作暫行辦法》,對工程建設的15個關鍵部位和節點進行了全程管理監控。導入ISO9001(質量管理體系)、ISO14001(環境管理體系)、OHSAS18001(職業健康安全管理體系)三大國際管理體系,高起點推進了標準化管理平臺建設,突出了質量、安全、成本三大控制重點,在保建設進度的同時,又確保了標準化、規範化。
  (作者系長沙高新技術產業開發區管委會主任)
  
  (《新湘評論》2014年第10期)  (原標題:科技園區發展公租房的創新探索)
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